Nepřípustnost sjednání smluvní pokuty v rezervační smlouvě uzavřené s realitní kanceláří
Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí z června letošního roku vyslovil závěr, že rezervační smlouvy uzavírané mezi vlastníkem nemovitosti jako prodávajícím, zájemcem jako kupujícím a realitní kanceláří jako zprostředkovatelem obchodu, spadají pod režim zákona o realitním zprostředkování. Tento verdikt má zásadní vliv na to, co po Vás realitní kancelář může, či naopak nesmí vyžadovat.
Zákon o realitním zprostředkování totiž ve svých ustanoveních výslovně zakazuje, aby byla zájemci o koupi nemovitosti v rezervační smlouvě uložena povinnost následně uzavřít i realitní smlouvu, tedy vlastní kupní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy. Pokud by i přesto byl v rezervační smlouvě závazek uzavřít kupní smlouvu sjednán, je absolutně neplatný, a tudíž z něj neplynou žádné právní následky a nelze jeho nesplnění sankcionovat smluvní pokutou.
V praxi to znamená, že pokud uzavřete s realitní kanceláří třístrannou rezervační smlouvu, složíte peněžitou rezervační zálohu, ale z různých důvodů se nakonec rozhodnete nemovitost nekoupit, nemůže po Vás realitní kancelář chtít uhradit smluvní pokutu za neuskutečnění obchodu. Naopak je povinna Vám bez dalšího vrátit rezervační zálohu v plné výši, jinak by se tzv. bezdůvodně obohatila.
Smluvní pokutu tak lze platně sjednat pouze přímo mezi prodávajícím a kupujícím.
